Konsultasi Pajak Gratis: PPh atas Penjualan Tanah dan Bangunan

Terimakasih atas kesempatannya.
Perusahaan tempat saya bekerja (PT XX) sedang diperiksa, dan ditemukan hal-hal sebagai berikut :

1. Terdapat transaksi penjualan tanah/bangunan pabrik dan sudah dibayar PPh Final 5% sesuai nilai Akta Jual Beli (Nilai AJB = Nilai NJOP. Sebenarnya, Nilai transaksi real di bawah nilai NJOP/AJB.
2. Menurut pemeriksa, seharusnya bukan terutang PPh Final, namun PPh Pasal 25.
3. Atas transaksi tersebut terdapat keuntungan pengalihan aktiva yang harus dilaporkan di PPh Badan (sebesar = Nilai Jual AJB - Nilai Buku/Nilai Perolehan).
4. PPN yang terutang sebesar 10% X harga jual tanah & bangunan. (menurut kami dari harga jual bangunan saja)

Pertanyaan saya :

1. Benarkah pendapat pemeriksa tersebut di atas ?
2. Jika benar apakah PPh final yang telah disetor, dapat diperhitungkan dengan PPh Badan, mengingat jumlahnya yang sangat besar.

Terimakasih banyak atas pencerahannya...

Jawab:
Dalam Pasal 4 ayat (1) huruf d UU PPh ditegaskan bahwa keuntungan karena penjualan atau pengalihan harta adalah merupakan penghasilan yang menjadi objek PPh.

Ketentuan mengenai pengenaan PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan sebenarnya telah mengalami beberapa kali perubahan, yaitu:
- Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994
- Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996
- Peraturan Pemerintah Nomor 79 Tahun 1999
- Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008

Dengan adanya beberapa kali perubahan mengenai aturan pengenaan PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan menyebabkan terjadinya perbedaan perlakuan pengenaan PPh antara suatu periode dengan periode lainnya. Penulis tidak mendapatkan informasi mengenai tahun terjadinya transaksi pengalihan tanah dan/atau bangunan (selanjutnya oleh penulis diistilahkan menjadi: “pengalihan”) yang ditanyakan tersebut, sehingga dalam hal ini Penulis hanya akan menjelaskan mengenai perbedaan perlakuan PPh untuk periode 1 Januari 2000 sampai dengan 31 Desember 2008 serta periode 1 Januari 2009 sampai sekarang.

Secara umum, Wajib Pajak (baik badan maupun orang pribadi) yang melakukan transaksi pengalihan harus menyetorkan sendiri atau dipungut PPh atas pengalihan tersebut (Pasal 2 ayat (1) dan Pasal 3 ayat (1)).
Perlakuan PPh atas pengalihan yang terjadi untuk periode 1 Januari 2000 sampai dengan 31 Desember 2008, berlaku ketentuan PP Nomor 79 Tahun 1999, bahwa:

1. PPh atas penghasilan dari pengalihan yang dilakukan oleh Orang Pribadi atau Badan ini ditetapkan sebesar 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan (Pasal 4 ayat (1)).
2. Pengecualian untuk Wajib Pajak Badan (termasuk koperasi) yang usaha pokoknya melakukan transaksi pengalihan, pengenaan PPhnya berdasarkan ketentuan umum Pasal 16 ayat (1) dan Pasal 17 UU PPh (dikenakan PPh tarif progresif atas capital gain dari pengalihan tersebut) (Pasal 6).
3. Sedangkan untuk Wajib Pajak orang pribadi, yayasan atau organisasi yang sejenis, yang usaha pokoknya melakukan transaksi pengalihan, serta Wajib Pajak orang pribadi (yang tidak bergerak di bidang usaha pengalihan) yang penghasilanya telah di atas PTKP jika melakukan pengalihan dengan jumlah bruto di bawah Rp 60.000.000, pembayaran PPh sebesar 5% tersebut adalah bersifat final (Pasal 8 ayat (1) dan ayat (2)).

Sedangkan perlakuan PPh atas pengalihan yang terjadi untuk periode 1 Januari 2009 sampai dengan saat ini, berlaku ketentuan PP Nomor 71 Tahun 2008, bahwa:

1. Besarnya PPh untuk pengalihan adalah bersifat final (Pasal 8 ayat (1)) dan dibagi menjadi 2 jenis, yaitu: Sebesar 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan (baik WP Badan maupun orang pribadi), dan; Sebesar 1% dari jumlah bruto nilai pengalihan untuk pengalihan Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh WP yang usaha pokoknya melakukan pengalihan (Pasal 4 ayat (1)).
2. Ketentuan mengenai pengenaan PPh atas pengalihan yang dilakukan oleh WP Badan (termasuk koperasi) yang usaha pokoknya melakukan transaksi pengalihan, pengenaan PPhnya berdasarkan ketentuan umum Pasal 16 ayat (1) dan Pasal 17 UU PPh (dikenakan PPh tarif progresif atas capital gain dari pengalihan tersebut) di Pasal 6 aturan sebelumnya dihapus.

Berdasarkan ketentuan tersebut di atas, maka:

1. Jika kasus yang dialami perusahaan Anda ini terjadi dalam periode 1 Januari 2000 sampai dengan 31 Desember 2008 dan perusahaan Anda adalah perusahaan yang usaha pokoknya bukan melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan; maka pada saat terjadi transaksi pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan, perusahaan harus menyetorkan PPh (atau dipungut) atas pengalihan tersebut sebesar 5% dari nilai tertinggi antara nilai berdasarkan transaksi/akta dengan NJOP.
2. Pada akhir tahun pajak, keuntungan (capital gain) dari penjualan/pengalihan tanah dan atau bangunan ini harus diakui dan dilaporkan dalam SPT Tahunan PPh Badan (sesuai dengan ketentuan Pasal 16 ayat (1) dan Pasal 17 UU PPh. Pengakuan capital gain ini adalah atas selisih harga pengalihan (harga jual) dengan nilai buku dari tanah dan atau bangunan tersebut pada saat dijual.
3. PPh sebesar 5% yang telah disetorkan (dipungut) pada saat transaksi pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut tidak bersifat final dan dapat dikreditkan dalam SPT Tahunan PPh Badan ini mengurangi besarnya PPh Badan Terutang (bukan diperlakukan sebagai PPh Pasal 25 seperti yang Anda sebutkan, namun diisi sebagai PPh atas pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan (pada formulir 1771 induk Bagian C Nomor 10 huruf d).

Sedangkan untuk aspek PPNnya adalah:
Peraturan Pemerintah Nomor 144 Tahun 2000 tentang Jenis Barang dan Jasa Yang Tidak Dikenakan Pajak Pertambahan Nilai, menetapkan kelompok barang yang tidak dikenakan Pajak Pertambahan Nilai, namun tanah tidak termasuk kelompok barang yang tidak dikenakan Pajak Pertambahan Nilai. Sehingga atas penjualan tanah tetap terutang PPN.

Artikel Terkait:
- PPh atas Penjualan Tanah/Bangunan